Jak przygotować obiekt do sezonu niskich temperatur?
Zima to okres, w którym konstrukcje budynków, instalacje i elementy zewnętrzne są szczególnie narażone na uszkodzenia. Niska temperatura, wilgoć, śnieg i wiatr powodują intensywniejsze zużycie materiałów oraz zwiększają ryzyko awarii. Dla właścicieli i zarządców oznacza to konieczność odpowiedniego przygotowania obiektu oraz prawidłowego udokumentowania działań zgodnie z aktualnym stanem prawnym, w tym w ramach cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego.
1. Kontrola dachów i elementów osłonowych przed opadami śniegu
Zimą dach przejmuje największe obciążenia. Zalegający śnieg może prowadzić do deformacji konstrukcji, uszkodzenia pokrycia oraz przecieków. Zgodnie z obowiązkami właściciela budynku, okresowa ocena stanu pokrycia dachowego oraz elementów odwodnienia powinna być wykonana przed sezonem zimowym. W praktyce obejmuje to sprawdzenie szczelności pokrycia, drożności rynien oraz mocowania obróbek blacharskich. Zaniedbania mogą prowadzić do powstania sopli i zatorów lodowych, które stanowią realne zagrożenie dla użytkowników.
2. Usuwanie śniegu z dachów – obowiązek wynikający z przepisów
Właściciel lub zarządca ma obowiązek zapewnić usuwanie nadmiernych opadów śniegu, zwłaszcza z dachów płaskich i o małym nachyleniu. Przekroczenie dopuszczalnych obciążeń może doprowadzić do poważnych uszkodzeń konstrukcji. Działania zimowe powinny być realizowane zgodnie z instrukcją użytkowania obiektu oraz dokumentowane w c-KOB, aby w razie kontroli wykazać zachowanie należytej staranności.
3. Kontrola instalacji grzewczych i kominowych
Sezon grzewczy to okres, w którym awarie instalacji kotłowych i przewodów kominowych zdarzają się najczęściej. Przegląd stanu instalacji grzewczej, szczelności przewodów oraz sprawności urządzeń powinien zostać wykonany przed zimą. Ocena obejmuje również regulator temperatury, zawory bezpieczeństwa i elementy automatyki. Niesprawność instalacji grzewczych może skutkować nie tylko zwiększonym zużyciem energii, lecz także ryzykiem zatrucia tlenkiem węgla.
4. Zabezpieczenie instalacji wodnych
W okresie niskich temperatur szczególne ryzyko dotyczy zamarzania przewodów wodnych i uszkodzenia armatury. Instalacje znajdujące się w nieogrzewanych pomieszczeniach lub na zewnątrz budynku powinny być odpowiednio izolowane. Warto również sprawdzić stan zaworów odcinających, aby w razie awarii można było szybko zareagować.
5. Kontrola elewacji, balkonów i schodów
Wilgoć i mróz mogą prowadzić do odspajania się tynku, pęknięć i uszkodzeń balustrad. Przed zimą zaleca się sprawdzenie stanu powłok elewacyjnych oraz ewentualnych ubytków, które mogą zostać pogłębione w wyniku cykli zamarzania i odmarzania. W przypadku balkonów konieczna jest kontrola izolacji przeciwwodnej i uszczelnień.
6. Bezpieczeństwo użytkowników – chodniki i ciągi komunikacyjne
Zarządca odpowiada za zapewnienie bezpieczeństwa na terenach przyległych do budynku. Obejmuje to odśnieżanie chodników, usuwanie oblodzeń oraz zabezpieczenie wejść do budynku. Niewykonanie tych obowiązków może skutkować odpowiedzialnością cywilną w przypadku wypadku.
7. Dokumentacja czynności zimowych w c-KOB
Każda zimowa kontrola, usunięcie śniegu, przegląd instalacji czy usunięcie usterki powinny być odnotowane w c-KOB. Dokumentowanie ma kluczowe znaczenie w razie kontroli nadzoru budowlanego oraz przy ocenie stanu technicznego obiektu w perspektywie planowanych zmian prawnych.
Dobrze przygotowany budynek znacznie lepiej znosi warunki zimowe, a odpowiednio prowadzona dokumentacja minimalizuje ryzyko prawne i techniczne.
