Książka obiektu budowlanego (KOB) to jeden z najważniejszych dokumentów związanych z eksploatacją budynku. W praktyce jest traktowana jako „historia techniczna” obiektu, w której powinny znaleźć się informacje o przeglądach, kontrolach, remontach i wszystkich istotnych zdarzeniach wpływających na bezpieczeństwo użytkowania. Niestety, w wielu obiektach dokumentacja jest prowadzona nieprawidłowo albo nie istnieje wcale, co może skutkować problemami podczas kontroli oraz realnym ryzykiem dla właściciela lub zarządcy.
Czym jest książka obiektu budowlanego?
KOB to dokument, który służy do rejestrowania przebiegu użytkowania budynku oraz wszystkich czynności związanych z jego utrzymaniem. Powinna zawierać m.in.:
- dane identyfikacyjne obiektu,
- informacje o przeglądach okresowych,
- protokoły kontroli,
- wpisy o remontach, modernizacjach i awariach,
- dokumentację dotyczącą instalacji i urządzeń.
To nie jest formalność „do szuflady”. KOB ma umożliwiać szybkie sprawdzenie, czy obiekt jest utrzymywany zgodnie z wymaganiami.
Kto ma obowiązek prowadzić książkę obiektu budowlanego?
Obowiązek prowadzenia KOB dotyczy właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych, które podlegają okresowym kontrolom wynikającym z przepisów. W praktyce najczęściej są to:
- budynki wielorodzinne,
- obiekty usługowe i handlowe,
- hale, magazyny, budynki przemysłowe,
- obiekty użyteczności publicznej.
W przypadku budynków jednorodzinnych obowiązki dokumentacyjne są zwykle mniej rozbudowane, jednak nadal właściciel ma obowiązek utrzymywać obiekt w należytym stanie technicznym i wykonywać wymagane kontrole.
Co powinno znaleźć się w książce obiektu budowlanego?
Książka powinna być prowadzona w sposób systematyczny i czytelny. Typowe wpisy obejmują:
- daty i wyniki przeglądów technicznych,
- zalecenia pokontrolne,
- potwierdzenia usunięcia usterek,
- informacje o awariach (np. zalaniach, pożarach),
- przebudowy i modernizacje (np. wymiana instalacji, termomodernizacja).
Dobrą praktyką jest dołączanie protokołów i dokumentów jako załączników oraz pilnowanie ciągłości wpisów.
Jakie są konsekwencje braku książki obiektu budowlanego?
Brak KOB lub prowadzenie jej „na skróty” może mieć kilka poważnych konsekwencji.
Problemy podczas kontroli
Organy nadzoru budowlanego mogą wymagać przedstawienia dokumentacji. Braki w książce to ryzyko:
- zaleceń pokontrolnych,
- wszczęcia postępowania,
- nałożenia obowiązku uzupełnienia dokumentów.
Odpowiedzialność właściciela lub zarządcy
Właściciel i zarządca odpowiadają za bezpieczeństwo użytkowania obiektu. Jeśli dojdzie do zdarzenia (np. wypadku, awarii, uszkodzenia konstrukcji), a dokumentacja nie była prowadzona, sytuacja prawna i ubezpieczeniowa może być dla nich bardzo niekorzystna.
Ryzyko ubezpieczeniowe
W przypadku szkody ubezpieczyciel może analizować, czy obiekt był utrzymywany zgodnie z przepisami. Brak przeglądów i brak dokumentacji potwierdzającej ich wykonanie może prowadzić do sporów lub ograniczenia odpowiedzialności ubezpieczyciela.
Jak uporządkować dokumentację, jeśli są braki?
W wielu obiektach da się „odratować” sytuację, ale wymaga to uporządkowania:
- wykonania zaległych przeglądów,
- zebrania protokołów i dokumentów,
- uzupełnienia wpisów w sposób logiczny i zgodny z rzeczywistością,
- wdrożenia stałego harmonogramu kontroli.
W praktyce najlepszym rozwiązaniem jest stała współpraca z firmą, która wykonuje przeglądy i pomaga utrzymać dokumentację w porządku.
Książka obiektu budowlanego to obowiązek, który realnie wpływa na bezpieczeństwo i odpowiedzialność właściciela. Prawidłowo prowadzona dokumentacja ułatwia zarządzanie budynkiem, planowanie remontów oraz minimalizuje ryzyko problemów prawnych i finansowych.
Jeżeli potrzebujesz przeglądu technicznego budynku, uzupełnienia dokumentacji lub chcesz uporządkować KOB w obiekcie na terenie Lublina i okolic, Majewski-Budownictwo może wykonać wymagane kontrole oraz przygotować komplet protokołów i zaleceń.
