Przegląd roczny budynku to okresowa kontrola stanu technicznego obiektu wynikająca z przepisów Prawa budowlanego. Jej podstawowym celem jest sprawdzenie czy elementy budynku oraz wybrane instalacje pozostają w stanie pozwalającym na bezpieczne użytkowanie obiektu.
Obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli dotyczy właścicieli i zarządców wielu rodzajów nieruchomości. Zakres przeglądu zależy między innymi od rodzaju obiektu, jego wyposażenia oraz instalacji znajdujących się w budynku.
Co istotne, określenie „przegląd roczny” nie oznacza, że pomiędzy kolejnymi kontrolami musi upłynąć dokładnie 365 dni. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wskazuje, że kontrola powinna zostać wykonana co najmniej raz w każdym roku kalendarzowym.
Co to jest przegląd roczny budynku?
Przegląd roczny budynku, nazywany również roczną kontrolą okresową lub rocznym przeglądem technicznym budynku, jest kontrolą przewidzianą w art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane.
W ramach kontroli sprawdza się przede wszystkim stan techniczny elementów szczególnie narażonych na działanie warunków atmosferycznych i czynników związanych z użytkowaniem obiektu.
Kontrola obejmuje również określone instalacje oraz urządzenia mające wpływ na bezpieczeństwo użytkowania budynku i jego otoczenia.
W praktyce przegląd roczny pozwala odpowiednio wcześnie wykryć uszkodzenia i nieprawidłowości, zanim rozwiną się one w poważniejszy problem techniczny lub zagrożenie dla użytkowników.
Co obejmuje przegląd roczny budynku?
Zakres rocznego przeglądu budowlanego wynika przede wszystkim z art. 62 Prawa budowlanego.
1. Elementy budynku narażone na działanie warunków atmosferycznych
Podczas kontroli oceniane są elementy budynku, budowli oraz instalacji narażone na szkodliwy wpływ czynników atmosferycznych i procesy zachodzące podczas normalnego użytkowania obiektu.
W zależności od rodzaju budynku mogą być to między innymi:
- elementy elewacji,
- balkony i loggie,
- elementy konstrukcyjne narażone na działanie czynników zewnętrznych,
- pokrycie i elementy dachu,
- obróbki blacharskie,
- rynny i systemy odprowadzania wody,
- elementy mocowane do elewacji,
- elementy, których uszkodzenie mogłoby stanowić zagrożenie dla użytkowników.
Zakres każdej kontroli powinien być dostosowany do konkretnego obiektu, jego konstrukcji, sposobu użytkowania i stanu technicznego.
2. Instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska
Przegląd roczny obejmuje również kontrolę instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, jeżeli występują one w danym obiekcie.
Zakres badania zależy więc od wyposażenia technicznego konkretnego budynku.
3. Instalacja gazowa
Jeżeli w budynku znajduje się instalacja gazowa, jej stan techniczny powinien podlegać okresowej kontroli.
W przypadku instalacji gazowej szczególnie istotne jest sprawdzenie jej szczelności oraz stanu elementów wpływających na bezpieczeństwo użytkowników.
4. Przewody kominowe
Kontroli podlegają również przewody:
- dymowe,
- spalinowe,
- wentylacyjne.
Prawo budowlane wskazuje je bezpośrednio jako jeden z elementów objętych kontrolą wykonywaną co najmniej raz w roku.
Czy przegląd roczny obejmuje instalację elektryczną?
Standardowa kontrola roczna nie obejmuje obowiązkowego badania instalacji elektrycznej i piorunochronnej.
Badania tych instalacji są elementem kontroli wykonywanej co najmniej raz na 5 lat. GUNB jednoznacznie wskazuje, że przy kontroli wykonywanej raz w roku nie ma obowiązku badania instalacji elektrycznej.
To jedna z najważniejszych różnic pomiędzy przeglądem rocznym a przeglądem 5-letnim budynku.
Jak często należy wykonywać przegląd roczny budynku?
Kontrolę należy przeprowadzić co najmniej raz w każdym roku kalendarzowym.
Nie oznacza to konieczności zachowania dokładnie 12 miesięcy pomiędzy kolejnymi przeglądami.
GUNB wyjaśnia, że właściciel lub zarządca ma cały rok kalendarzowy na przeprowadzenie wymaganej kontroli. Przykładowo, jeżeli przegląd został wykonany w lipcu jednego roku, kolejny może odbyć się w innym miesiącu następnego roku.
W praktyce warto jednak zachować regularność. Ułatwia to planowanie obsługi technicznej nieruchomości oraz kontrolę wykonania zaleceń z wcześniejszych protokołów.
Kto odpowiada za wykonanie przeglądu rocznego budynku?
Za zapewnienie wykonania wymaganej kontroli odpowiada co do zasady właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.
W przypadku budynków zarządzanych przez wspólnotę mieszkaniową, spółdzielnię, firmę administrującą nieruchomością albo profesjonalnego zarządcę to właśnie w ramach zarządzania obiektem należy pilnować terminów wymaganych kontroli.
Samo wykonanie przeglądu należy natomiast powierzyć osobie posiadającej odpowiednie kwalifikacje.
Kto może wykonać roczny przegląd techniczny budynku?
Kontrole okresowe stanu technicznego budynków wykonują co do zasady osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane we właściwej specjalności.
Zakres uprawnień osoby wykonującej kontrolę musi odpowiadać zakresowi kontrolowanego obiektu oraz instalacji. GUNB podkreśla, że osoba posiadająca uprawnienia ograniczone może przeprowadzać kontrole tylko w zakresie wynikającym z tych uprawnień.
W praktyce jeden przegląd może więc wymagać udziału kilku specjalistów – szczególnie jeżeli kontrolowany ma być nie tylko stan części budowlanej, lecz również instalacja gazowa czy przewody kominowe.
Czy każdy budynek musi przechodzić przegląd roczny?
Nie wszystkie obiekty podlegają identycznemu zakresowi corocznej kontroli.
Przykładowo właściciele i zarządcy budynków mieszkalnych jednorodzinnych są zwolnieni z corocznego sprawdzania części elementów narażonych na wpływy atmosferyczne, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego.
Nie oznacza to jednak automatycznego zwolnienia ze wszystkich kontroli. Jeżeli w obiekcie występują instalacje gazowe lub przewody kominowe, nadal zastosowanie mogą mieć obowiązki związane z ich okresową kontrolą.
Dlatego obowiązek wykonania konkretnego przeglądu zawsze należy analizować z uwzględnieniem rodzaju obiektu i znajdujących się w nim instalacji.
Przegląd roczny budynku a przegląd 5-letni – czym się różnią?
Przegląd roczny i przegląd pięcioletni nie są tym samym badaniem.
Przegląd roczny koncentruje się między innymi na:
- elementach narażonych na wpływy atmosferyczne,
- instalacjach i urządzeniach ochrony środowiska,
- instalacji gazowej,
- przewodach kominowych.
Przegląd 5-letni ma szerszy zakres. Obejmuje między innymi ocenę stanu technicznego i przydatności obiektu do użytkowania, jego estetyki i otoczenia oraz badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej.
Jeżeli w tym samym roku przypada kontrola roczna i pięcioletnia, możliwe jest wykonanie jednej kontroli obejmującej wymagania obu przeglądów. Protokół powinien wtedy potwierdzać wykonanie pełnego zakresu wynikającego z obu obowiązków.
Przegląd roczny budynków wielkopowierzchniowych
Dla największych obiektów obowiązują bardziej rygorystyczne wymagania.
Budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz inne obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m² podlegają odpowiedniej kontroli co najmniej dwa razy w roku.
Terminy przypadają:
- do 31 maja,
- do 30 listopada.
Zakres takiej kontroli odpowiada zakresowi kontroli rocznej wynikającej z art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego.
Ma to szczególne znaczenie dla zarządców większych obiektów handlowych, magazynowych, przemysłowych i innych nieruchomości o dużej powierzchni.
Jak wygląda przegląd roczny budynku krok po kroku?
Przebieg kontroli zależy od charakterystyki konkretnego obiektu, jednak najczęściej można wyróżnić kilka podstawowych etapów.
Analiza dokumentacji
Przed rozpoczęciem kontroli warto zapoznać się z dokumentacją obiektu oraz wcześniejszymi protokołami.
Pozwala to sprawdzić, jakie nieprawidłowości zostały stwierdzone w poprzednich latach i czy zostały wykonane wskazane naprawy.
Oględziny obiektu
Osoba wykonująca przegląd dokonuje oględzin elementów znajdujących się w zakresie kontroli.
Szczególną uwagę zwraca się na uszkodzenia mogące wpływać na bezpieczeństwo użytkowników oraz dalszą eksploatację nieruchomości.
Ocena stanu technicznego
Na podstawie oględzin oceniany jest aktualny stan poszczególnych elementów.
Jeżeli stwierdzone zostaną usterki lub nieprawidłowości, powinny zostać opisane wraz z odpowiednimi zaleceniami.
Sporządzenie protokołu
Z przeprowadzonej kontroli osoba uprawniona sporządza protokół. Obowiązek sporządzenia dokumentacji z kontroli wynika z Prawa budowlanego.
Protokół jest istotną częścią dokumentacji technicznej obiektu i nie należy traktować go wyłącznie jako formalnego potwierdzenia wykonania przeglądu.
Co powinien zawierać protokół z przeglądu budynku?
Protokół powinien pozwalać jednoznacznie określić między innymi:
- jaki obiekt został skontrolowany,
- kiedy przeprowadzono kontrolę,
- kto ją wykonał,
- jaki był zakres badania,
- jaki jest stan kontrolowanych elementów,
- jakie uszkodzenia lub nieprawidłowości wykryto,
- jakie działania naprawcze są zalecane.
Dokumentacja z kontroli ma również znaczenie przy kolejnych przeglądach, ponieważ pozwala śledzić zmiany stanu technicznego budynku w czasie.
GUNB wskazuje, że dokumenty dotyczące obiektu, w tym protokoły okresowych kontroli, powinny być przechowywane przez cały okres istnienia budynku.
Co zrobić, jeśli podczas przeglądu zostaną wykryte usterki?
Nie każda usterka oznacza natychmiastowe zagrożenie, ale stwierdzonych problemów nie należy ignorować.
Szczególne znaczenie mają uszkodzenia i braki mogące powodować zagrożenie:
- życia lub zdrowia ludzi,
- bezpieczeństwa mienia,
- środowiska,
- wystąpienia pożaru,
- wybuchu,
- porażenia prądem,
- zatrucia gazem,
- katastrofy budowlanej.
Prawo przewiduje obowiązek odpowiedniego reagowania na takie nieprawidłowości.
Regularne przeglądy techniczne są więc nie tylko obowiązkiem formalnym. Pozwalają również wcześniej wykryć problemy, których późniejsza naprawa mogłaby być znacznie bardziej kosztowna.
Ile kosztuje przegląd roczny budynku?
Cena przeglądu rocznego budynku nie jest jedną stałą kwotą dla wszystkich nieruchomości.
Koszt zależy przede wszystkim od:
- rodzaju budynku,
- jego powierzchni,
- liczby kondygnacji,
- stopnia skomplikowania obiektu,
- zakresu wymaganej kontroli,
- liczby instalacji podlegających sprawdzeniu,
- dostępności dokumentacji technicznej,
- lokalizacji nieruchomości,
- konieczności wykonania dodatkowych badań lub ekspertyz.
Inaczej wyceniany będzie niewielki obiekt usługowy, inaczej budynek wielorodzinny, hala przemysłowa czy rozbudowany kompleks nieruchomości.
Dlatego cena przeglądu budowlanego powinna być ustalana indywidualnie na podstawie parametrów konkretnego obiektu.
W przypadku nieruchomości zlokalizowanych w Lublinie i okolicach można skontaktować się z Majewski Budownictwo w celu ustalenia zakresu kontroli i przygotowania wyceny.
Przegląd roczny budynku w Lublinie – dlaczego warto pilnować terminów?
Regularny przegląd budynku pozwala właścicielowi lub zarządcy nie tylko wywiązać się z obowiązków wynikających z Prawa budowlanego, ale również lepiej kontrolować techniczny stan nieruchomości.
Ma to znaczenie szczególnie w przypadku:
- wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych,
- budynków usługowych,
- obiektów biurowych,
- hal i magazynów,
- obiektów przemysłowych,
- budynków użyteczności publicznej,
- nieruchomości zarządzanych komercyjnie.
Systematyczna kontrola pozwala planować remonty, wcześniej identyfikować miejsca wymagające interwencji oraz ograniczać ryzyko wystąpienia nagłych awarii.
Najczęściej zadawane pytania o przegląd roczny budynku
Czy przegląd budynku trzeba robić dokładnie co 12 miesięcy?
Nie. Przepisy wymagają przeprowadzenia kontroli co najmniej raz w każdym roku kalendarzowym. Nie musi więc upłynąć dokładnie 365 dni od poprzedniego przeglądu.
Kto wykonuje przegląd roczny budynku?
Kontrolę wykonuje osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane lub inne wymagane prawem kwalifikacje właściwe dla zakresu przeprowadzanej kontroli.
Czy przegląd roczny obejmuje instalację elektryczną?
Nie w standardowym zakresie kontroli rocznej. Obowiązkowe badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej jest elementem kontroli pięcioletniej.
Ile kosztuje roczny przegląd budynku?
Cena zależy między innymi od wielkości, rodzaju i wyposażenia technicznego obiektu oraz zakresu wykonywanej kontroli. Dlatego dokładną cenę najlepiej ustalić po przekazaniu podstawowych informacji dotyczących nieruchomości. Sprawdź cennik w Majewski Budownictwo.
Czy przegląd roczny i 5-letni można zrobić jednocześnie?
Tak. Jeżeli w danym roku przypadają oba obowiązki, możliwe jest wykonanie jednej kontroli obejmującej pełny zakres kontroli rocznej i pięcioletniej.
Kto odpowiada za zlecenie przeglądu budynku?
Za zapewnienie wymaganej kontroli odpowiada właściciel lub zarządca obiektu.
Potrzebujesz przeglądu rocznego budynku w Lublinie?
Jeżeli zarządzasz budynkiem lub jesteś właścicielem nieruchomości i zbliża się termin kolejnej kontroli, warto odpowiednio wcześniej ustalić jej wymagany zakres.
Majewski Budownictwo realizuje przeglądy budowlane w Lublinie i okolicach, dostosowując zakres kontroli do rodzaju i charakterystyki obiektu. Skontaktuj się z nami i przekaż podstawowe informacje o nieruchomości. Na ich podstawie możliwe będzie określenie zakresu prac oraz przygotowanie wyceny przeglądu budowlanego.
