Podział lokalu może mieć różny charakter. Czasem chodzi wyłącznie o formalne wydzielenie dwóch niezależnych lokali, a czasem o realną przebudowę: nowe ściany, nowe wejścia, zmiany instalacji, oddzielne ogrzewanie, przebudowę wentylacji lub zmianę sposobu użytkowania. Z punktu widzenia świadectwa energetycznego najważniejsze jest to, czy po podziale wcześniejszy dokument nadal opisuje aktualny stan techniczny oraz czy nowy lokal będzie sprzedawany albo wynajmowany.
Nie każdy podział automatycznie oznacza konieczność wykonania nowego świadectwa. W wielu sytuacjach nowy dokument będzie jednak niezbędny.
Kiedy świadectwo jest wymagane po podziale lokalu?
Świadectwo charakterystyki energetycznej trzeba przekazać nabywcy lub najemcy, gdy budynek, część budynku albo lokal jest sprzedawany lub wynajmowany. Jeżeli przedmiotem sprzedaży lub najmu jest lokal, świadectwo musi dotyczyć właśnie tego lokalu.
Jeżeli więc jeden większy lokal został podzielony na dwa mniejsze i jeden z nich ma zostać sprzedany albo wynajęty, świadectwo powinno zostać przygotowane dla konkretnego wydzielonego lokalu. Nie powinno się przekazywać dokumentu sporządzonego dla dawnej, większej powierzchni, jeżeli nie odpowiada ona już aktualnemu stanowi.
Czy sam podział zawsze powoduje obowiązek wykonania świadectwa?
Sam podział lokalu nie zawsze oznacza, że natychmiast trzeba sporządzić nowe świadectwo. Jeżeli właściciel nie sprzedaje ani nie wynajmuje lokalu, a podział nie wiązał się ze zmianami wpływającymi na charakterystykę energetyczną, obowiązek może jeszcze nie powstać.
Sytuacja zmienia się wtedy, gdy po podziale dochodzi do sprzedaży albo najmu. Wtedy dokument musi odpowiadać rzeczywistej powierzchni i stanowi technicznemu lokalu, który jest przedmiotem umowy.
Kiedy wcześniejsze świadectwo może być niewystarczające?
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest zasadniczo ważne przez 10 lat, ale może stracić aktualność wcześniej, jeżeli wykonano roboty budowlano-instalacyjne wpływające na charakterystykę energetyczną budynku lub jego części. Rządowe informacje wskazują przykładowo na wymianę okien, wymianę źródła ciepła albo docieplenie budynku.
Po podziale lokalu znaczenie mogą mieć także inne zmiany: wydzielenie nowych pomieszczeń, przebudowa instalacji grzewczej, zmiana wentylacji, montaż klimatyzacji, zmiana sposobu użytkowania albo wykonanie nowego wejścia. Jeżeli takie prace wpływają na sposób zużycia energii, wcześniejsze świadectwo może nie oddawać rzeczywistego stanu.
Jakie dane są potrzebne po podziale lokalu?
Do przygotowania nowego świadectwa potrzebne są aktualne dane dotyczące wydzielonej powierzchni. Należy przygotować rzut lokalu po podziale, powierzchnię użytkową, informacje o ścianach, stropach, oknach, drzwiach, ogrzewaniu, wentylacji, przygotowaniu ciepłej wody oraz ewentualnym chłodzeniu.
Jeżeli dokumentacja projektowa nie została zaktualizowana, konieczne może być wykonanie inwentaryzacji. To szczególnie ważne w starszych budynkach oraz w lokalach, które były wielokrotnie adaptowane.
Jak bezpiecznie podejść do tematu?
Najprostsza zasada jest taka: jeżeli po podziale lokal ma być sprzedawany lub wynajmowany, należy sprawdzić, czy istniejące świadectwo dotyczy dokładnie tego lokalu i jego aktualnego stanu. Jeżeli nie, trzeba wykonać nowe świadectwo.
Dzięki temu właściciel unika problemów przy ogłoszeniu, umowie najmu, akcie notarialnym i przekazaniu dokumentacji drugiej stronie. Profesjonalna ocena pozwala też ustalić, czy sam podział miał wpływ na charakterystykę energetyczną lokalu.
