Zmiany w przeglądach technicznych 2026 – cz.2

Większa rola efektywności energetycznej

Choć główne ramy okresowych przeglądów wynikające z Prawa budowlanego (roczne, pięcioletnie kontrole, obowiązek dokumentowania) na razie nie przechodzą rewolucji, to zmienia się „otoczenie” tych przeglądów i oczekiwania co do ich zakresu.

Najważniejsze tendencje, które widać w perspektywie 2026 roku:

Po pierwsze, cyfryzacja dokumentacji

Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego (c-KOB) staje się standardem, a organy nadzoru budowlanego oczekują, że wszystkie istotne protokoły przeglądów, wyniki pomiarów, zalecenia i potwierdzenia ich wykonania będą dostępne w formie elektronicznej. Z punktu widzenia zarządcy oznacza to konieczność uporządkowania archiwów i wdrożenia procedur regularnych wpisów do c-KOB.

Po drugie, większy nacisk na systemy HVAC i instalacje OZE.

Nowa EPBD oraz regulacje dotyczące F-gazów powodują, że coraz częściej będą wymagane regularne kontrole efektywności energetycznej systemów ogrzewania, chłodzenia i wentylacji, w tym układów z pompami ciepła, klimatyzacji precyzyjnej czy central wentylacyjnych z odzyskiem ciepła.

W praktyce może to oznaczać konieczność rozszerzenia zakresu przeglądu o:

– weryfikację nastaw i sprawności pracy urządzeń,
– ocenę bilansu powietrza i sprawności odzysku ciepła,
– analizę zużycia energii przez układ w kontekście klasy energetycznej budynku

Po trzecie, powiązanie przeglądów z obowiązkami energetycznymi budynku

Planowane jest stopniowe wprowadzanie obowiązku montażu instalacji fotowoltaicznych w nowych lub gruntownie przebudowywanych budynkach użyteczności publicznej oraz części budynków zamieszkania zbiorowego, o ile rozwiązanie jest technicznie i ekonomicznie uzasadnione. Wstępne informacje wskazują na obowiązkową fotowoltaikę dla określonych kategorii obiektów od 31 grudnia 2026 r.
Dla zarządców będzie to oznaczało, że okresowe kontrole muszą uwzględniać także stan i bezpieczeństwo systemów PV oraz ich integrację z instalacjami budynku.

Co to wszystko oznacza dla właścicieli i zarządców budynków w praktyce?

Z perspektywy inwestora, wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni czy profesjonalnego zarządcy nieruchomości rok 2025 to ostatni moment, aby przygotować się na wejście w życie nowych reguł.

W praktyce warto przyjąć kilka kroków:

1. Przegląd dokumentacji technicznej i energetycznej.
   
   Należy sprawdzić, czy wszystkie obowiązkowe przeglądy roczne i pięcioletnie są wykonane, protokoły zebrane, a zalecenia z dotychczasowych kontroli zrealizowane i udokumentowane. Równolegle trzeba zweryfikować, które budynki mają aktualne świadectwa charakterystyki energetycznej i do kiedy są one ważne.
   
2. Po drugie, uporządkowanie i cyfryzacja książek obiektu.
   
   Jeżeli część dokumentacji istnieje wyłącznie w formie papierowej, konieczna będzie jej digitalizacja oraz wprowadzenie do c-KOB. Ułatwi to późniejsze wykazanie przed organem nadzoru, że wszystkie obowiązki przeglądowe są realizowane na bieżąco.
   
3. Analiza energetyczna budynku w perspektywie nowych klas A–G.
   
   Warto potraktować zbliżające się zmiany jako impuls do przeprowadzenia wstępnego audytu energetycznego: ocenić izolacyjność przegród, sprawność źródeł ciepła i wentylacji, udział OZE. Pozwoli to oszacować, w której klasie energetycznej budynek realnie się znajdzie po 2026 r. i jakie działania modernizacyjne mogą poprawić tę klasę (np. docieplenie ścian, wymiana stolarki, modernizacja kotłowni).
   
4. Powiązanie przeglądów technicznych z planem modernizacji energetycznej.
   
   Zamiast traktować przegląd jako „przykry obowiązek”, można włączyć go w plan działań modernizacyjnych. Podczas kontroli można zlecić dodatkową ocenę stanu instalacji pod kątem przyszłej wymiany źródła ciepła, wprowadzenia wentylacji mechanicznej z odzyskiem czy montażu paneli PV. Dzięki temu zarządca uzyskuje spójny plan: od przeglądu, przez diagnozę, po harmonogram prac.
   
5. Śledzenie zmian legislacyjnych.
   
   Część przepisów, o których mowa, wciąż jest na etapie projektów.
   Dotyczy to szczególnie nowych rozporządzeń wykonawczych dla świadectw energetycznych oraz szczegółowych wymogów dla systemów HVAC i instalacji PV. Właściciele i zarządcy powinni więc na bieżąco monitorować komunikaty Ministerstwa Rozwoju i Technologii, GUNB oraz Rządowego Centrum Legislacji.

Podsumowanie – 2026 jako rok porządkowania techniki i energii w budynkach

Nadchodzące zmiany w przeglądach budynków i świadectwach charakterystyki energetycznej nie są jedynie formalnością. To element szerszej strategii: ograniczania zużycia energii, porządkowania dokumentacji technicznej oraz zwiększania bezpieczeństwa użytkowania obiektów.

Rok 2026 przyniesie: nowy sposób klasyfikacji budynków pod względem energetycznym, bardziej szczegółowe i ujednolicone świadectwa, wyraźniejszy nacisk na kontrole systemów HVAC oraz coraz silniejsze powiązanie przeglądów technicznych z efektywnością energetyczną.

Dla odpowiedzialnego właściciela lub zarządcy najlepszą strategią jest potraktowanie tego okresu nie jako „kłopotu legislacyjnego”, lecz jako okazji do uporządkowania całej dokumentacji, zintegrowania przeglądów z planem modernizacji i przygotowania obiektów do nowych wymogów Europejskiego Zielonego Ładu. Dzięki temu budynek nie tylko spełni wymogi prawa, ale też będzie tańszy w eksploatacji i bardziej atrakcyjny na rynku.