Klatki schodowe, korytarze, wejścia, spoczniki, piwnice, przejścia techniczne i inne części wspólne są intensywnie użytkowane każdego dnia. Korzystają z nich mieszkańcy, najemcy, pracownicy, klienci, dostawcy oraz osoby odwiedzające budynek. Z tego powodu ich stan techniczny ma bezpośredni wpływ na bezpieczeństwo użytkowników oraz odpowiedzialność właściciela lub zarządcy.
Regularna kontrola części wspólnych nie powinna być traktowana jako formalność. To praktyczne narzędzie, które pozwala wcześniej wykryć usterki, zaplanować naprawy i ograniczyć ryzyko wypadków.
Dlaczego części wspólne wymagają szczególnej uwagi?
Części wspólne są narażone na stałą eksploatację. Schody się wycierają, płytki pękają, poręcze luzują, ściany ulegają uszkodzeniom, a instalacje prowadzone przez korytarze i klatki schodowe mogą wymagać bieżącej oceny. Nawet niewielka usterka, taka jak luźna płytka, ubytek w stopniu albo niesprawne oświetlenie, może doprowadzić do potknięcia lub upadku.
Zgodnie z Prawem budowlanym obiekty budowlane powinny być w czasie użytkowania poddawane kontrolom okresowym przez właściciela lub zarządcę. Kontrola roczna obejmuje między innymi elementy budynku, budowle i instalacje narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania. Kontrola pięcioletnia obejmuje natomiast sprawdzenie stanu technicznego, przydatności do użytkowania, estetyki obiektu oraz jego otoczenia.
Co powinien sprawdzić zarządca na klatkach schodowych?
Podstawą jest ocena stanu schodów, spoczników, posadzek, ścian, sufitów, balustrad, poręczy, drzwi wejściowych i przejść. Szczególną uwagę należy zwrócić na pęknięcia, ubytki, odspojone okładziny, zawilgocenia, ślady grzybów, zacieki, korozję elementów metalowych oraz uszkodzenia przy instalacjach.
Ważna jest również ocena bezpieczeństwa użytkowania. Klatka schodowa powinna być drożna, odpowiednio oświetlona i wolna od przeszkód. Zastawianie korytarzy meblami, rowerami, kartonami lub innymi przedmiotami może utrudniać ewakuację i zwiększać ryzyko wypadku.
Korytarze i części wspólne a dokumentacja techniczna
Kontrola powinna kończyć się protokołem, który jasno wskazuje stwierdzone nieprawidłowości, ich lokalizację, zalecenia oraz termin wykonania prac naprawczych. Nie wystarczy ogólne stwierdzenie, że budynek jest w stanie dobrym. Przy kolejnych kontrolach trzeba sprawdzać, czy wcześniejsze zalecenia zostały wykonane. Prawo budowlane przewiduje obowiązek weryfikacji wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.
Dobra dokumentacja jest ważna nie tylko z punktu widzenia przepisów. Chroni również zarządcę, ponieważ pokazuje, że obiekt jest kontrolowany, a usterki są identyfikowane i usuwane.
Kiedy potrzebna jest dodatkowa ocena techniczna?
Dodatkową ocenę warto zlecić wtedy, gdy pojawiają się powtarzające się zacieki, pęknięcia ścian, uszkodzenia schodów, niestabilne balustrady, odspojone tynki, ślady korozji lub problemy z instalacjami. W takich przypadkach sama obserwacja może być niewystarczająca.
Profesjonalna kontrola części wspólnych pozwala zarządcy działać z wyprzedzeniem. Dzięki temu można zaplanować remonty, ograniczyć ryzyko awarii i utrzymać budynek w stanie bezpiecznym dla użytkowników.
